2017曼谷經濟展望

外部局勢將帶來極大挑戰

泰國貨幣政策委員會銀行(MPC)預計,2016年及2017年的經濟,分別會有3.2%的成長率,沒有什麼太大的負面因素會影響到泰國的總體經濟。

美國對中國的貿易保護政策,將會是2017年泰國最主要的經濟風險因子。中國對美國的出口量減少,造成泰國原物料及產品運輸至中國的再出口也隨之遞減。

由於2016年的出口量低於預期,今年對柬埔寨、寮國、緬甸及越南的出口,預計將會有所增加。

公部門的支出將成為今年經濟成長的重要推手。政府已經在去年底批准1,900億泰銖的補充預算,預計將在2017年2月通過國會決議,可能將GDP赤字提高到3.3%。這將會是目前2.7%的現有比率,3,900億泰銖之外的一筆可觀經費。

財政部預計分配2,200億泰銖至基礎公共建設,同時也挹注到2017年的經濟當中。財政部更進一步的指示政府帶頭進行投資,計畫已經規劃到兩年之後。2017年,與個人投資的保守相比,整個國家將會有急遽的成長。

最近對零元旅遊團業者的限制,將會影響2017年總體抵泰人數。但CBRE研究室認為,目前佔了總體GDP10%的旅遊業,對泰國產業的貢獻並不會因此而產生太大的波動。

2017年前半年,美元利率可能上升,泰幣估計仍不敵美元的強勢。

2017年,由於基本工資上升,農業收入提高,「第一台車計畫」的尾款及所得稅的重整,個人消費支出也可能因此提升。

2017曼谷住宅市場展望

公寓開發商極力招攬外國買家

按揭貸款受限制,中低端市場受到挑戰

2016年第4季,銷售及完工進度皆表現遲緩,低端市場因為個人負債率保持在高水位,導致按揭貸款受到限制。

CBRE研究室認為,終端的住宅市場在2017年將保持穩定,並且與貸款能力沒有太大的關係。CBRE並未考慮可能的利息提升所帶來的影響,反而比較憂心的是按揭貸款的可取得性。

CBRE並不認為,計畫中的大眾運輸會是銷售的重要催化劑,因為人們通常只會在交通線路確定動工之後,才開始在沿線購買。

2017年的市場,仍舊是大型開發商的天下。他們常需要相互競爭,特別是在高端市場的部分。

由於按揭貸款的持續受到限制,經濟成長前景仍持續承受壓力。2017年將很難看見中低端市場的住宅銷售量大幅超越2016年。

 

 

 

奢華公寓的需求強勁,終端市場遭遇挑戰

2016年,涵括所有地點及價位,總共有55,000個新公寓單位落成,比2015年58,000個單位要少。

郊區市場不顧疲軟的需求,公寓完工的單位量仍在高峰。這一區段的市場,主要挑戰在於預售階段。因預售的頭期款通常少於10%,完工時客戶才會付全額並過戶。

因此買方違約是一個極大的風險。由於可能有投機的預售買家,在無法轉售或不願付全款的情況下,直接違約不管,導致開發商剩下許多完工但沒有人買的單位。

儘管銷售緩慢,市中心區的預售價格,根據目前17個近期的項目(3個完工,14個正在動工),價位平均落在每平米300,000泰銖。

根據CBRE銷售部研究,泰國買家佔新物業交易85%以上。當我們以為,泰國當地對豪華公寓單位有很大的需求時,開發商卻表明,對國際仲介的海外銷售抱有高度興趣。

1千萬泰銖以下的房產在外國買方之間十分搶手,CBRE研究室認為,這股風潮將在2017年急速成長。有些房產投資盛行的國家,像是香港、新加坡,會對外國買家課徵印花稅,曼谷與其他房產投資同樣盛行的國家不同,不會課徵海外購買稅。

2017的市場前景憂喜參半,在郊區會有部分一房房型的需求,但也只在某些未開發過的區塊。豪華單位仍聚集在Sukhumvit、Sathorn及Central Lumpini一帶。

CBRE認為,儘管銷售需要花的時間會拉長,但投機買家會減少,終端市場消費者將會推動市場運作。

在市中心市場方面,許多2016年第4季計畫的項目延遲發表。開發商在已購置土地的壓力之下,將於2017年第1季重新發表了新的項目。

市中心區的高端市場仍有需求。水漲船高的價格大部分起因於土地價格的上漲,而非利潤,但高漲的價格也意味著買方會更精挑細選。如果開發商希望售價在每平米30萬以上,他們就必須向客戶展現項目在規格和設計上的豪華感。在2016年曼谷,「The Ritz-Carlton Residences 」成功銷售了許多每平米單價超過40萬泰銖的單位。「Marque Sukhumvit」成為了Sukhumvit區第一個在第4季達到銷售40萬泰銖的項目。雖然這些交易額並未反映出上述所提的項目每平米的平均價格,但如此的銷售狀況仍讓人信心大漲,像Sansiri最近就發表了一個在無線路98號上,每平米平均超過50萬泰銖的超高端項目。

CBRE總體預測,開發商將會更謹慎,在發表新項目之前鎖定穩固的需求層級。市中心區的新項目價位將持續走高,而且可能因應日益昂貴的地價同步上揚。

而已完工的項目,價格仍會有明顯差距,尤其是較老的建案。而價格將取決於品質、屋齡、單位面積等等,而非只有地點。在部分情況下,市中心區同區域的房價,可能來到20年前的4倍之高。維護良好、地點優良的已完工建案,將會有很大的升值機會。

 

 

APARTMENT(一人所有權)及CONDOMINIUM(多人所有權,可自由租賃)可能在曼谷的外國人口演變下遭受挑戰

CBRE認為,外國人口的持續成長將會在2017年趨緩,組成也可能改變,住宅預算較低的中國人口將會增加。

外國人口組成的改變,也意味著房屋預算可能不會增加。未翻新的房屋,空屋率可能提高,尤其是較老舊的建案,公共區域及房間內部的情況,都可能嚇跑租客。新的apartment供給有限,大部分的租賃來源將來自condominium。

 

公寓式酒店面臨遊客量減少及飯店的挑戰

零元旅遊團的停止,對於公寓式酒店的房價不會有所影響,因為他們本身水準就高於這個區段,而其單日住房價格將會隨著飯店價位調整。層出不窮的新房源加上成長遲緩的遊客量,公寓式酒店不太有機會提高住房價格。

長租市場會受到外國人口的緩慢成長,及外國居民的國籍組成影響。CBRE研究室認為,2017年增加租金的可能性不高,但入住率會相對的穩定。

2017年的供給有限,只有530個新單位加入,今年總共有16,500個單位。

資訊來源:CBRE

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