2018曼谷值得關注的黃金地段

1.Bearing

2017年整年,Bearing區有大量的透天住宅及Condo落成,且價格十分親民,但因為靠近Bnag Na及Samut Prakan,加上未來可開發土地越來越少,價格勢必會上升,而且會比現在上升的速度還要快。 此外,造成價格成長還有一個原因,就是捷運綠線帶來的經濟效益。捷運直通市中心商業區,像是Sukhumvit、Phloen Chit、Silom以及Siam百貨區,讓居住在此的居民,可以輕易的抵達辦公區及購物區,像是Siam、Thong Lor。

土地的價格是開發的一個重要影響因子,這一區的土地價格還十分合理,不至於太貴,落成的Condo價位也很實惠,而且是機能不錯的一區,不論是購物或是公共設施都很齊全,商業的開發項目也很多。從以上的種種因素考量,Bearing區的投資回報率應該不錯,因為投入的資金不需要太多,單位的價格不高,但是租金回報率卻在5.5-6.5%,依據不同項目而有些微差異。

低樓層式的Condo,一房28-30平米,價格約落在200-230萬泰銖,月租金約在10,000-12,000泰銖。高樓層式Condo,同樣的房型,價格約落在250-280萬,月租金約13,000-15,000泰銖,租客包含泰國人及外國人,尤其是在Samut Prakan工作的中國人和韓國人。除此之外,Bearing還有國際學校,像是Saint Andrew School、Bangkok Patana School。

2.Bang Yai

收到捷運紫線帶來的效益,這裡的價格逐年上升。近十年來,這一區的價格每年上升10%,等到紫線一完工,還會帶來20%的上升比率,土地的收益也很吸引人,這一區緊鄰曼谷,Bang Yai的其中一部分位在Bang Bua Thong區,人口很密集,地形平坦,有運河經過,這一區以前有很多人從事農業,種植蔬菜、水果及花草。現今這一塊區域變成了住宅區,社區越來越多,購物機能也成長飛快,未來將會在這邊設立IKEA Bang Yai,並且會有大型市場、醫院興建。

3.Tao Poon

未來曼谷的其中一個大型商業區,放眼未來的10-15年,Tao Poon將不會只是一個捷運交叉點,因為靠近機場、Bnag Po乘船點以及國會廳,這裡將會是一個匯聚各種資源的地點,有多條重要捷運線經過,還是Bnagkok- Ratchasima高鐵出發點。未來,還會有許多商場,像是Gateway Bang Sue,還有一個優點,就是Condo價格實惠,面積也比較大,除此之外,泰中合作的高鐵也要開始興建了,未來除了作為高鐵出發點,還能連接捷運藍線以及紫線。

4.Thong Lor

此區十分為人所知,因為供應越來越少,價格卻越來越高,許多超奢華Condo就坐落在此。這一區很值得關注,充滿各式各樣的營業場所和便利設施,像是便利商店、銀行、醫院、咖啡廳、娛樂場所、百貨公司及社區式購物商場,除此之外,還聚集各種國際餐廳,和24小時市場,交通方便,能夠搭乘BTS到達其他地方。這一區吸引人的優點,讓不論泰國人或外國人,都絡繹不絕的前來租屋或是居住於此。隨著龐大的居民數量,現金流動數目也高。

雖然Thong Lor現在剩下的可開發土地很少,幾乎已經沒有了,但價格還是節節高升。根據土地調查中心資料,Thong Lor地區在2015-2019年的價格,預計會有105,000泰銖/平米的成長趨勢,買賣價格預計會成長20-30%。越靠近捷運站的地點,價格會成長越多,價格可能來到350,000-425,000泰銖/平米。由於土地剩的少,Condo的價格成長甚至可以高達21%,新落成的Condo價位則來到250,000/300,000泰銖/平米。

已經持有此區Condo的買方,轉售往往可以得到不錯的利潤,高達182,000泰銖/平米,許多日本人及高收入族群會居住於此,出租價格為700-1,000泰銖/平米。若為35平米的房型,房租為35,000泰銖/月。現在若想入手Thong Lor區的土地十分困難,但可以轉而選擇Condo,目前還有許多項目陸續完工,投資的前景也不錯。

5.Sukhumvit

此區的討論度不輸Thong Lor區。Sukhumvit區包含在大型的商業中心區裡,範圍從Siam Square、Chitlom、Phloen Chit、Na Na一路照著BTS線延伸。因為有MRT、BTS交會,此區的土地價格不停上漲,而且未來的上漲趨勢不會輕易停止。此區富有特殊的魅力,氣氛感覺不像在曼谷,有許多外國人聚集於此,氣氛熱絡,投資這一區絕對不會錯。這一區原本是以商辦大樓及飯店為主,後來逐漸擴大到Phlon Chit區,現在也正在往Phrom Phong區延伸。

Sukhumvit區中心地帶,住宅等級為A-B級,周邊有很多社區型購物商場,還有許多的商店,除了在前面Thong Lor區所提到的之外,目前在Phra Khnong的Le Luk Condo也即將開張W District,讓Phra Khnong區更添風采。Sukhumvit區尾端的住宅,等級主要在B-C之間,有很多小販以及大型超市,像是Tesco、Big C,從On Nut一路延伸到Udom Suk,此區正在慢慢茁壯,因為Sukhumvit區前段已經快供不應求,Sukhumvit尾端因而開始受到關注,投資也增多。

我們預計,未來這一區將會成為曼谷的住宅區,On Nut-Udom Suk區域最近有許多新的項目推出,像是今年剛發表的Whizdom 101——大型複合式項目,Bang Na-Samut Prakan區,未來幾年後將會坐擁Bnagkok Mall,以及BITEC的翻新和新建築Bhiraj Tower,目前,這一區可用的土地還很多,價格也還很親民。

6.Wongwainyai

這一區擁有很高的潛力,跟Krung Thonburi路有類似的成長原因。眾多的捷運線交會,交通方式十分多樣,再加上周邊的機能優良,像是商辦大樓、學校、醫院、百貨公司、餐廳以及旅遊景點,Wongwainyai是連接Thon Buri側及Phranakhon側的中心,並且能透過捷運通往其他地方。雖然離市中心有一些距離,但捷運讓交通變得方便而容易,而且,未來捷運紫線還會連接到此,交通會更加豐富多元。

7.Pinklao-Taling Chan-Chimphli

這個區域之所以值得關注,是因為有捷運藍線與紅線經過此處,預計會慢慢的發展。進入市中心很方便,也是進入曼谷西部的重要必經之處。

8.Bang Na-Srinagarindra

此區是市中心以外成長最快速的地點之一,有高速公路、捷運綠線,除此之外,未來還會有捷運黃線,以及捷運Bang Na-Suvarnabhumi機場線,此區的發展可能性很高。另外,這裡還有許多大型的購物商場,和多條高速公路,加上受到Rama 9發展,和新開的Srinagarindra – Lat Krabang路帶來效益,此區的發展不可小覷。

9.Rama 9 – Ramkhamhaeng

在Ramkhamhaeng路和Rama 9路週邊的土地,是完美融合商業及住宅的地區,交通十分方便。這一區雖然是商業區卻不至於混亂,而且離市中心不遠,很輕易的可以連接到市區。交通方式方面,有機場快線Ramkhamhaeng站,通往Suvarnabhumi新機場,未來還會有捷運橘線通過此區。除了捷運,還有運河可以選擇。未來捷運橘線完工後,開發商將會更加蜂擁而至的推出新項目,項目價格也會一路攀升。

10.Charoen Nakhon – Krung Thonburi

這個區域未發展之前還沒沒無聞,直到幾年前,捷運2站經過,Charoen Nakhon – Krung Thonburi區域才開始大放異采,交通狀況也才漸漸好轉,不像以前必須過橋才能進入市中心。這一區近年來也開始興建起高級Condo,尤其是湄南河一帶,為這一區帶來許多優雅的建築景緻。

資料來源:https://www.dotproperty.co.th/blog

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