投資泰國房地產

開發商聚焦在高端客群的condominium市場

• (市中心)現有供給 +8.5% y-o-y
• (3年內)市中心銷售比率 9%(2014 – Q1 2017)
• (市中心)開價(泰銖/平米) +13.1% y-o-y

2017年第一季，因為銀行嚴格的按揭標準，曼谷的condominium市場依舊遲緩，且沒有景氣復甦的跡象。

在市中心新落成的condominium相較上一季增加了69%(Q-o-Q 69%)，其實是因為2016年第四季泰皇去世造成的大幅下滑所影響。這一季新落成的單位，相較去年同期其實減少了3%(Y-o-Y 3%)。

同時，在市區/近郊新落成的condominium單位，相較上一季下降了26%，但相較去年同期上升了17% (Y-o-Y 17%)。

根據開發商的資料，市中心預售項目的表現，總體來看落在70.1%，意即在26,637個預售單位中有18,665已經被賣出。

在這一季，CBRE統計了市中心區已完工但尚未售出的建案單位，以建立一個更符合實際的需求指標。我們找出3年內(2014年-2017年第1季)已完工但尚未售出的建案單位，結果顯示，曼谷市中心區的condominium單位，需求依然強健，只剩下10%尚未售出，意即完工的26,368個單位中，只剩下2,653個單位尚未售出。

市中心新落成的豪華建案，由於土地價格的飆高，售價也跟著水漲船高，不斷創造新紀錄。

這一季中，有一個超豪華建案「98 Wireless」剛完工，總共有 77 個單位，坐落於 Wireless 路上的黃金商業區中心，目前報價已達到 720,000 泰銖/平米。

市區/近郊的condominium市場仍舊處在供應的高峰。2016年有60,450個condominium單位完工，2017年更預計有超過57,000個新單位落成。而中低端市場的需求依舊疲弱，持續面臨按揭貸款及市場中部份投機商人的挑戰，開發商必須考慮未售出的單位，並提供吸引人的促銷活動，以增加對建案的需求。

市區/近郊的預售建案，售出比率落在66.5%，依舊不樂觀。2017年第1季共有76,545個單位售出，相較於2016年第4季的64.3%，有2.2%的上升。

在2017年，我們相信，消費者及投資客對於市中心依然有需求，但買方將會有越來越多選擇。於此同時，市區/近郊區域的condominium市場會持續慘淡，因為最近的幾年仍然沒有景氣回升的跡象。

停滯的市區及近郊condominium市場，顯示出市中心及近郊的競爭。市中心的邊界會持續擴大，而受經濟衰退及家庭負債水平影響較小的中高收入客群，將會成為開發商的重點。

我們期望看見外國買方在泰國購買condominium。很多的泰國開發商嘗試擴大客戶群，不斷做海外市場行銷來適應經濟情勢。同時，伴隨著繁榮的觀光產業，也促進泰國市場對外國人的曝光度，並可能成為condominium市場更加熱絡的觸發因子。

2017年第1季，在曼谷持有工作簽的旅泰人士，數量成長到了84,721人，相較2016年第1季成長了2.1%。日本籍依然為在泰工作者中的最大宗，佔了核發工作簽總數的22%，緊接在後的則是中國籍，比率為13%。

中國籍的旅泰人士數量是2011年的兩倍，但是他們通常沒有太多房屋預算，並且在傳統的旅泰人士區域也沒有明顯的需求水平。

大部分在泰工作者偏好租房大過購買。造成吸引力不足的原因在於，他們通常只待在這邊幾年，而且也很難貸款來投資不動產。

一般來說，旅泰人士傾向住在特定區域。主要會選擇住在Sukhumvit的1-63和2-42巷，還有Silom/Sathorn及Central Lumpini/Siam。

Sukhumvit區是旅泰人士最熱門的地點。因為可以很輕易的連接到BTS Sukhumvit空鐵，還有許多商店及餐廳。

旅泰人士住的標準apartment(整棟產權皆為一人所有)房型，在過去的十年來，供給只有些微的成長。因為利潤不高，讓開發商不想建造新的apartment。在市中心，約有500個apartment單位正在或是規劃要建造，相較之下，condominium有12,000個單位在進行。

Condominium單位(整棟產權為不同人所有)的獨立的所有者也是購房出租的投資客，在曼谷旅泰人士的租房市場，亦是apartment的直接競爭對手。我們估計，市中心最新的condominium，有35-40%的單位是賣給了以租養房的投資客。

市中心區域有60%正在建造的condominium單位，是一房一廳(one-bedroom)或是更小單位。然而，兩房及三房(two- and three-bedroom)的房型仍有強烈的需求。CBRE的80%租房契約就是兩房(two- bedroom)或是更大的單位。

市中心區的apartment入住率依舊維持在90%。但是，我們看見apartment的擁有者開始翻新他們的單位，以便和快速崛起的condominium租房供給競爭。

雖然整體的旅泰人士數量有所成長，但在住房的總預算卻沒有增加。由此可見，租金開價只有極小的變化。

原文取自：CBRE Bangkok Residential MarketView Q1 2017

https://www.cbre.co.th/en/ResearchCentre/Research/Bangkok-Residential-MarketView-Q1-2017

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